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东京的住房“只炒不住”?

2023/07/04

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      东京中心的二手住宅的平均价格目前已超过1亿日元(约合人民币501万元)。瞄准未来出售收益的海外投资者的购房热情推高了价格水平。在东京圈,很多区域的二手房价格与新建时倒挂,有些房源的价值甚至暴涨至2.5倍。价格上涨到了普通家庭无法出手的水平,房子作为“住”的功能开始淡化。

 

东京

 

       “麻布台和青山有好房子吗?”横滨市的房地产中介公司List Sothebys International Realty不断接到来自亚洲富裕阶层和房地产投资者的咨询。该公司董事福岛麦惊讶地表示:“东京中心高价房子的洽购依然很强劲”。

 

       由于海外买家的购房热情高涨,无论是新房还是二手房,价格都在持续上涨。

 

       六本木一丁目的二手房涨至新建时的2.5倍

 

       不动产信息服务公司东京KANTEI发布的“转售价值”(resale value)清晰地显示出了二手房转卖价值的高涨程度。该公司将建成10年左右的二手住宅的平均期望售价与新建时的价格进行对比,计算出了转售价值。

 

       2022年东京圈的平均转售价值为132.5%。同比上升12.7个百分点,出售价格是新建时的1.3倍。2018年为91.4%,价格低于新建时。2020年超过100%,价格出现倒挂,并且仍在上涨。

 

 

       按车站来分,排在首位的是东京地铁南北线的六本木一丁目站,转售价值为251.6%。东京地铁千代田线的新御茶之水站为208.1%,小田急小田原线的代代木上原站为192.0%。在作为调查对象的398个车站中,有389个车站(相当于总体的98%)出现了二手房价格超过新建时的“倒挂现象”。

 

       与公示地价的涨幅相比,二手住宅的价格高涨程度十分突出。截至202211日,六本木一丁目站周边地区的公示地价为每平方米327万日元,仅为10年前的1.5倍。

 

       海外买家偏爱“便宜”的日本

 

       二手房价格高涨的主要原因在于来自海外的投资需求旺盛。除了日本的新建房屋外,海外房地产投资者还喜欢购买日本的二手住宅,原因有几个。其中之一就是相对便宜。

 

       日本的房地产本来就比香港及新加坡等亚洲城市便宜。2022年日元汇率走向贬值,对海外投资者来说,日本的房地产就更便宜了。投资者认为行情还有上涨空间,因此看好未来的出售收益。

 

       由于投资环境相对好,日本也容易被选择。海外投资者存在将持有房产分散在各地的倾向。在亚洲,有力的投资对象主要是日本和中国。在中国,市场有可能由于相关部门强化限制等原因而变得不稳定,投资者难以作出投资判断,因而日本成为选择对象。

 

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