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美国商业地产贷款风险越来越大

2024/03/06

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      在美国,面向商业地产的贷款成为坏账的风险正在增加。这是因为以写字楼为中心的需求持续低迷,担保价值也在下降,在此情况下,2024年有5440亿美元规模的贷款需要偿还。如果因利率居高不下而无法再融资的案例频繁发生,将会削弱贷款较多的地方银行的经营能力。

 

纽约的写字楼(reuters)

  

       美国大型评级机构惠誉评级(Fitch Ratings22日把宣布信用成本激增的地方性银行纽约社区银行(NYCB)的评级下调一档至“BBB-”。报告认为由于居家办公普及等“工作形态的变化和集合住宅价格下跌风险等外部因素,与过去的低利率环境相比,不确定性正在增加”。

 

       美国联邦储备委员会(FRB)透露,在中坚和中小型银行的贷款中,面向商业地产的比例平均超过40%,高于仅为10%以上的大型银行。由于2008年金融危机后监管措施加强,大型银行对贷款持谨慎态度,而地方性银行则将低利率环境下的房地产投资热潮中膨胀的资金需求定位为增长领域。

 

       全美国的商业地产贷款余额约为4.6万亿美元。地方性银行等中坚和中小银行是最大的资金供应主体,占到贷款总额的40%以上,但各家银行均对贷款踩下刹车。

 

       美联储2月5日公布的高级贷款专员意见调查(SLOOS)结果显示,半数中坚和中小银行回答称,与3个月前相比进一步收紧了商业地产贷款的审查标准。亨廷顿银行(Huntington Bancshares)把面向商业地产的贷款余额比一年前减少了近10%

 

       各家银行之所以倾向于谨慎态度,是因为房地产需求明显低迷。美国穆迪分析公司的统计显示,20231012月美国的写字楼空置率达到19.6%,创出了历史最差水平。因新冠疫情影响而普及的居家办公在经济复苏后也仍在实施,写字楼需求依然疲软。由于空房增加,拖欠利息的房地产业主正在增加,随着盈利能力的下降,房产价值正在下降。

 

       房地产贷款的借款人在进行再融资之际可能面临更大的资金周转困难。这是因为受到始于20223月的美联储加息影响,负担进一步加重。

 

       房地产研究公司美国Trepp的估算显示,美国商业地产贷款2024年将有5440亿美元需要偿还。从截至2028年的5年累计来看,有2.8万亿美元资金到期。由于作为抵押品的房产的价值下跌,授信额度也在缩小,再融资的门槛进一步提高。

 

       日本经济新闻(中文版:日经中文网)竹内弘文 纽约

 

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