NIKKEI——日本经济新闻中文版

图片前方位于日本东京的“麻布台之丘”低层建筑及后方高层建筑“麻布台之丘森JP塔”于6月末竣工

      日本东京都心办公楼的需求已经放缓。虽然大型办公楼相继开业，但随着远程办公制度的固定和外资企业对其自身业务的重新评估等原因，东京都心办公楼的空置率已超过6%，正逐渐接近10年来的最高点。有些地区的租金与三年前相比下降了约30%。以中小企业为中心，日本房地产行业处境艰难，但同时初创企业进驻市中心正变得更加容易。

      根据办公楼中介企业Miki Shoji（日本东京都中央区）的数据，截至7月份，东京都心五区(千代田区、中央区、港区、新宿区和涉谷区)的办公室空置率为6.46%。这已经是连续 30个月超过被认为是供过于求临界值的5%。大阪和名古屋的办公楼空置率分别为4.6%和 5.5%，其他地区的办公室空置率也正朝着高出新冠疫情前的水准推移。

      办公室空置率升高，其背景原因在于居家办公制度已经在某种程度上固定。根据日本东京都的一项调查，7月份东京都内企业的远程办公实施率超过了45%，与巅峰时期的60% 相比有所下降，但明显高于新冠疫情扩大前（2020年3月）的24%。

      大型企业正在朝着出勤和居家办公兼顾的方向整合其办公设施。

      除此之外，也有大型房地产企业大规模推出新办公楼，抢夺中小型办公楼需求的原因。根据高力国际日本公司（Colliers International Japan）的数据，在中小型办公楼云集的品川·港南区，4月至6月的平均租金为每坪（3.3平方米）24800日元（约合人民币1230.80元），与三年前相比下降了约10000 日元（约合人民币496.29元）。为了争取租客，价格在继续下调。一位业内人士指出，"即使在东京都心，距离车站步行10分钟以内的中小型办公楼中，入驻企业的数量也在减少"。

      另一方面，租金下降也为以前很难在东京都心设立办公室的初创企业提供了搬迁到都心的机会。

      根据日本东京商工调查公司（Tokyo Shoko Research）的数据，截至6月份，房地产企业的破产数量已连续8个月高于去年同期水平。Miki Shoji和日本不动产研究所预测，到 2027年，东京都心五区的办公室空置率将达到7.2%。如果空置率持续上升，租金持续下降，中小型房地产企业可能遭到市场淘汰。如果淘汰现象持续，优质房产和租户将集中在实力更强的大型企业中。

      空置率高于日本的美国，正出现将写字楼改为住宅的行动。如果日本办公楼空置率进一步上升，类似的情况也可能出现。

      日本经济新闻（中文版：日经中文网）桥本刚志 山口和辉