NIKKEI——日本经济新闻中文版

　　东京23区的新房价格平均达到1.3亿日元

　　在日本，最近感到房价高的人应该很多。如果把视线锁定为东京都中心，房价进一步上涨的真相将浮出水面。日本不动产经济研究所（位于东京新宿区）的统计显示，2023年1～6月的东京23区新房平均价格达到历史最高的1亿2962万日元（约合人民币639.95万元）。均价超过了1亿日元的大关。

　　研究所的高级主任研究员松田忠司解释称，“2023年春季供应了平均为2亿～4亿日元左右的超高价项目，推高了平均水平”。特别是东京都港区的“三田Garden Hills”、“WORLD TOWER RESIDENCE”等楼盘的影响突出。松田忠司表示，“像今年这样高价项目集中的情况很少见，2024年上半年（均价）有可能会暂时下降，但降至2022年以前水平的可能性很小，整体上将继续保持上升趋势”。除了建材和人工费上涨之外，最近购地成本也呈现上升趋势，从供应端来看，东京23区的高房价似乎不会动摇。 

　　这么高的房价是否会让买房需求缺乏后劲呢？日本房地产调查公司东京KANTEI（位于东京品川区）的执行董事井出武表示，“虽然并非全部，但部分实际需求群体正在接受高价。很大程度上是因为在买房时就加入了作为投资的价格上涨预期”。 

　　波及二手房市场

　　新房的涨价也影响到了二手房的价格。东京KANTEI针对2022年东京圈的住宅以地铁站等为单位调查周边行情，结果显示在作为调查对象的398个车站中，超过9成车站周边的二手房价格高于原来新房发售时的价格。进入2023年以后，如果锁定东京都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区），也有不少月份的二手房均价超过1亿日元。  

　　井出武表示，“即使是为自住的实际需求购房者，对资产价值进行更详尽计算后再买房的人也很突出。即使买房的负担很重，但房价上涨的预期也会支撑买房需求”。日本房地产公司Condominium Asset Management（位于东京千代田区）的社长渕之上弘和也表示，“在新房价格高涨，受到关注的区域，总体而言二手房也会涨价。这种趋势会进一步推高今后的新房价格”，称之为“高价带来高价”的格局。

　　此外，利率的影响也很大。虽然目前日本部分固定型房贷利率有所上升，但浮动型房贷的年利率仍为0.3%左右。即使是过亿日元（约合人民币493.71万元）的住宅，如果是35年等额本息，每月负担仅约为25万日元（约合人民币1.23万元）。

　　押注房价上涨和低利率的不仅仅是实际需求群体。海外投资者对日本的高价住宅的兴趣也很浓厚。有观点指出，“虽然汇率动向是不透明因素，但与美国等海外主要城市相比，东京市中心的房地产价格仍然适中，颇具吸引力。日元稍微升值不会导致购买意愿减弱”（松田忠司）。

　　东京23区的过亿日元新房数量在日本全国领先

　　近年来，福井县、香川县等日本的地方城市也开发了每套超过1亿日元的住宅。当然，与日本全国范围内因过亿日元住宅热潮而沸腾的泡沫经济时期相比，令人意外的事实浮出水面。东京KANTEI的调查显示，在日本全国新供应的过亿日元住宅中，2022年东京23区竟然占到7成以上。虽说整体数量正在逐渐增加，但除东京23区以外的日本全国过亿日元住宅数量加起来也只有23区的3分之1左右。