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东京都心房产转售价值明显上涨,最高1.9倍

2024/03/14

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      2014年排在第1的是京都市中京区,转售价值为132.5%。排在第2位的是该市的下京区,转售价值为123.0%,该市左京区也以110.2%排在第6位。另外,川崎市中原区当时以108.0%排在第8,千叶县浦安市以107.9%排在第9,东京都武蔵野市以107.3%排在第10位。

  

      2014年当时,排在前10的地区中,东京都心地区有4个,可以说当时的“面孔”比现在更为丰富。而在约10年时间过去后,排名靠前的地区更加向资金聚集的东京都心地区集中,相反,日本的地方和郊外的多数地区已经从前10中消失。

  

      京都市的转售价值之所以较高,是因为建筑物的限制规定产生了影响。为了保护景观和居住环境,该市一直限制建筑物的高度。由于市内的住宅供应量有限,因此现有住宅的价值相对提高。

  

      京都市自2023年4月起放宽了部分限制。高层住宅(Tower Mansion)的开发是否取得进展一直备受关注。如果住宅供应量增加,现有住宅的价值将会面临下行压力。

  

      川崎市和浦安市的城市再开发暂告段落,以前那样的人气已不复存在。与再开发之前相比,城市的发展性降差,除了海外人士和富裕阶层之外,刚需人群也很难选择这些地方的住房。由于作为二手住房出售时很难设定强势的价格,因此转售价值低迷。

  

      东京KANTEI的主任研究员高桥雅之指出,决定转售价值的要素有四个,分别为地段优势、交通便利性、生活方便性、未来前景。高桥同时称:“房地产投资者和富裕阶层对地段特别挑剔,对东京都心的住宅怀有强烈的执念”。

  

      对比一下世界各地的住宅投资收益率(cap rate),东京为3~4%左右,上海为1.0%~1.4%,香港和台北为1~2%左右。海外的房地产投资者和富裕阶层认为东京都心地区的住宅相对便宜,这是购买需求持续旺盛的原因之一。

  

      目前,日本银行(央行)的政策修正动向可能会成为市场行情波动的主要原因。如果借贷利率上升,与投资收益率的利率差(Spread)缩小,投资资金的流动就会变慢,可能会导致市场行情发生变化。

     

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