NIKKEI——日本经济新闻中文版

      2014年排在第1的是京都市中京区，转售价值为132.5％。排在第2位的是该市的下京区，转售价值为123.0％，该市左京区也以110.2％排在第6位。另外，川崎市中原区当时以108.0％排在第8，千叶县浦安市以107.9％排在第9，东京都武蔵野市以107.3％排在第10位。

      2014年当时，排在前10的地区中，东京都心地区有4个，可以说当时的“面孔”比现在更为丰富。而在约10年时间过去后，排名靠前的地区更加向资金聚集的东京都心地区集中，相反，日本的地方和郊外的多数地区已经从前10中消失。

      京都市的转售价值之所以较高，是因为建筑物的限制规定产生了影响。为了保护景观和居住环境，该市一直限制建筑物的高度。由于市内的住宅供应量有限，因此现有住宅的价值相对提高。

      京都市自2023年4月起放宽了部分限制。高层住宅（Tower Mansion）的开发是否取得进展一直备受关注。如果住宅供应量增加，现有住宅的价值将会面临下行压力。

      川崎市和浦安市的城市再开发暂告段落，以前那样的人气已不复存在。与再开发之前相比，城市的发展性降差，除了海外人士和富裕阶层之外，刚需人群也很难选择这些地方的住房。由于作为二手住房出售时很难设定强势的价格，因此转售价值低迷。

      东京KANTEI的主任研究员高桥雅之指出，决定转售价值的要素有四个，分别为地段优势、交通便利性、生活方便性、未来前景。高桥同时称：“房地产投资者和富裕阶层对地段特别挑剔，对东京都心的住宅怀有强烈的执念”。

      对比一下世界各地的住宅投资收益率（cap rate），东京为3～4％左右，上海为1.0％～1.4％，香港和台北为1～2％左右。海外的房地产投资者和富裕阶层认为东京都心地区的住宅相对便宜，这是购买需求持续旺盛的原因之一。

      目前，日本银行（央行）的政策修正动向可能会成为市场行情波动的主要原因。如果借贷利率上升，与投资收益率的利率差（Spread）缩小，投资资金的流动就会变慢，可能会导致市场行情发生变化。