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外资在日本的房地产投资降温

2024/02/19

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新加坡政府旗下GIC基金招标出售的“福冈海鹰希尔顿酒店”(右边建筑物,福冈市)

   

      2023年国外投资基金和企业在日本国内的房地产投资额同比减少3成,创下5年来新低。如果日本银行调整货币政策,日本利率上涨,房地产的投资收益很有可能下降,因此国外投资基金和企业暂缓了新增投资。国外投资者不断出售持有物业,交易额时隔4年转为净卖出。

 

      据房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)统计,2023年国外投资者的投资额约为1万亿日元。而出售额达到约1.37万亿日元,是上年的2倍。两者相减,净卖出约3700亿日元,创下2018年(净卖出约5000亿日元)以来的新高。

 

      2023年,国外基金纷纷抛售大型物业。新加坡政府下属基金Mapletree Investments以大约540亿日元将大阪市的商业楼出售给了日本家电量贩企业EDION。这栋楼于2019年建成,入驻了EDION旗舰店“难波总店”。

   

   

      美国基金Fortress Investment Group以大约400亿日元将冲绳县石垣市的度假酒店出售给了旗下的房地产投资信托(REIT)。该物业是Fortress Investment Group于2012年从其他美国基金手中购得的,通过改建和扩建,提高了盈利能力。在新冠疫情下,顾客人数一度下跌,而在转为恢复趋势时决定出售。

 

      国外投资者扩大出售物业的背景是日本银行可能调整政策。今后,如果日本的利率正式上涨,购买房地产时的融资成本将上涨,投资回报有可能下降。国外投资者认为日本房地产的价格已接近市场行情的顶峰,以长年持有的物业为主,开始进行获利抛售。

 

      另一个原因是日本以外的海外房地产低迷。由于利率上涨和居家办公的普及,欧美办公楼的价格骤降,各企业想通过出售价格相对坚挺的日本物业,进行弥补。新加坡政府旗下基金GIC已于2023年着手出售东京汐留的超高层办公楼。受国外利率上涨的影响,GIC的资管管理成绩不断恶化。

    

   

      海外投资者也并非一边倒地抛售,在日本市场投资较少的企业和基金在积极买入。新加坡大型房地产公司城市发展集团(CDL)斥资350亿日元从加拿大基金Bentall Green Oak(BGO)购买了东京25栋租赁公寓。这是城市发展集团首次在东京一次性购买多套公寓。

 

      不过,海外投资者的新增投资在2023年下半年开始放缓,特别是10~12月的投资额同比减少8成。世邦魏理仕(CBRE)的高级总监羽仁千夏表示,“由于担心利率上升,卖方和买方对价格的看法越来越不一致”。

 

      随着此前支撑行情的海外投资者的投资意愿减弱,日本国内市场整体也出现了放缓。2023年的交易额减少3%,约为3.8万亿日元,连续3年低于上年。截至2022年,海外投资者所占比例连续3年保持在3成左右,但2023年降至26%。

   

   

      按物业类型来看,写字楼的交易额减少4成,约为1.08万亿日元,创出2012年以来的最低水平。随着居家办公的普及和新建筑接连竣工,租赁市场出现供过于求,作为投资对象的人气正在下降。

 

      进入2024年后,海外投资者出售物业的趋势仍在继续。新加坡GIC正在为 “福冈海鹰希尔顿酒店”举行出售招标。该酒店原本是大荣旗下,于1995年开业,经过美国投资公司,于2007年被GIC收购。

 

      据悉,GIC方面的预期出售额为900亿日元左右。不过,在投标参加者中,有海外基金表示“由于房龄较长,预计之后的改装费用较多,很难提出较高价格”,交易能否完成尚不明朗。

 

      受海外投资者的谨慎态度影响,整体交易金额2024年也有可能维持下降态势。

  

      日本经济新闻(中文版:日经中文网)和田大藏

    

 

 

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