NIKKEI——日本经济新闻中文版

　　滝田洋一：在金融市场上，还有比中国房地产泡沫破灭更大的炸弹，那就是美国的商业地产。日本银行（央行）在10月的《金融系统报告》中不经意但明确地指出了这一点。

　　让我们看看商业地产的实际价格涨幅。与10年前相比，日本上涨20%，美国的涨幅达到50%，在发达国家中遥遥领先。

　　过犹不及。自2022年初开始，美国商业地产的价格转为下跌。到目前为止只是小幅调整，但今后会怎样呢？日本银行的看法是“调整空间有可能不小”。

美国城市的办公楼空置率很高（7月，华盛顿）

　　简而言之，就是美国的商业地产具有相当大的下跌空间。美国联邦储备委员会（FRB）在5月发布的《金融稳定报告》中暗示，考虑到不良项目，实际价格会比表面上的数字还要低。

　　这对美国金融系统和实体经济的影响应该是相当大的。原因在于，从2010年到2023年，美国面向商业地产的贷款余额膨胀至约2倍。同期日本（此类贷款）只增长了30%左右，可以看出美国是多么迅速地扩大了融资规模。

　　放贷的主角是中小银行。目前市场的环境完全改变，美国的基准利率提高到了5.5%。而且在2023年3月以后，硅谷银行等相继破产，中小银行对存款的流出感到焦虑。

　　作为借款方的办公楼的空置率也接近20%，甚至超过了国际金融危机期间的2011年。每次更新租赁合同，空置率都会逐渐上升。

　　这样一来，面向商业地产的贷款标准收紧到2008年雷曼危机前的水平。随着商业地产贷款的再融资（借新还旧）变得越来越困难，2023年和2024年将分别有逾5000亿美元贷款迎来偿还期。日本银行表示，“消化大量再融资并不容易”。如果不能再融资将会如何呢?

　　“由于无法再融资的房产将在市场上出售，因此市场价格的调整压力可能加大”，金融系统报告清晰地写明了这一点，届时市场一定是一片哀鸣。

　　美国的商业地产规模接近3000万亿日元，达到名义国内生产总值（GDP）的9成。如果这个根基出现动摇，谁还能笑话中国呢？

　　房地产泡沫破裂将明显拉低美国经济。但在此之前，由于在国际上分散投资的美国房地产基金的再平衡（逆转），全球的商业地产都有可能面临抛售的连锁效应。

　　截至2023年8月底，全世界的房地产投资信托（REIT）为221万亿日元。继占据近7成的美国之后，日本以不到1成排在第2位。日本银行就像担心定时炸弹一样，担忧发生雷曼冲击型的被波及的行情。

　　本文作者为日本经济新闻（中文版：日经中文网）特任编辑委员　滝田洋一