NIKKEI——日本经济新闻中文版

      在日本，在消费者物价指数(CPI)上持续持平的房租正面临着上涨压力。东京都区部的房租11月达到9年来的最高水平。以东京都心部为中心，租赁住宅的需求增加，同时资金也在流入。被认为不会轻易上涨的房租开始出现动摇。

      “与2～3年前相比明显上涨”，东京都内的房地产中介业负责人表示。显示东京都区部的普通租赁住宅房租的“民营房租”11月同比上涨0.1%。按日本全国来看持续持平，但东京都区部正在上涨。

      从都心部的招租租金来看，这一趋势尤为明显。不动产调查公司东京KANTEI（东京品川区）的数据显示，自8月份以来，东京23区的分户出售住宅楼房租同比上涨11%～12%。涨幅连续3个月达到2位数。这是过去15年以来从未出现过的涨幅，远高于2023年1～6月的平均值(5%左右)。如果扩大至东京圈，10月同比上涨8%，而近畿圈上涨5%。

      美国在租赁合同中采取房租与物价挂钩的机制，而日本没有这种机制，“房租上涨的机制并未发挥作用”，日本银行相关人士表示。租赁住宅的入住者受到《借地借家法》的保护，只有在入住者换人的时候才能提高房租。

      据悉，CPI中的房租并未考虑到年久老化的技术性因素也导致了统计上的房租下降。瑞穗研究与技术公司的首席经济学家太田智之指出，由于这些因素，房租呈现出“对通货膨胀敏感度较低”的倾向。

      这种情况正在发生变化。目前的招租房租行情迅速上升的主要原因是住房价格上涨。日本国土交通省的不动产价格指数显示，公寓价格维持上涨态势，截至8月比5年前上涨了34%。明显超过了自有住宅较多的独幢住宅同一时期的涨幅(13%)。

      大型房地产开发公司的高管指出，“参加工作的女性增加，即使支付高额房租也要靠近工作单位居住的人正在增加”。日本银行相关人士表示，由于住宅价格上涨，“出现了无力购买住宅、转向租赁的动向”。如果日本银行取消负利率、浮动性的住房贷款利率上升，购房成本将进一步上升。

      与此同时，地方银行的积极贷款和投资资金的流入也将推动各方转向租赁。金融机构由于低利率带来的投资难，一直在增加与对大企业贷款等相比更容易提升收益的房地产贷款。

      日本银行的金融系统报告显示，在处于超货币宽松局面下的2017年以后，面向房地产租赁业的地方银行贷款余额呈持续上升态势。截至2023年6月底，同比增长1.8%，创出4年来的最高增长率，增长正在加速。面向房地产基金的贷款也在增加。

      日本国土交通省的住宅开工统计显示，4～10月新建住宅开工套数同比减少6.2%，降至约48.7万套。减少的主因是自有住宅，出租房同比减少0.5%，基本持平。即使在人口减少导致住宅需求逐渐萎缩的情况下，出租房的开工动向仍保持坚挺。

      一直以来的情况是虽然都心部的租赁需求出现过热，但郊区的空房很多，日本全国范围内的房租不会上涨。对于目前的动向，瑞穗研究与技术公司的太田指出，“东京都心部的房租迅速上涨可能会波及地方”。

      在美国，二手房价格因材料和劳动力成本上涨而上涨。随着美国联邦储备委员会（FRB）的加息，住宅贷款利率也随之上升，出现了推迟购买住宅、转向租赁的趋势。按CPI来看，美国的房租10月份同比上涨7%左右，维持在高水平，这成为服务价格居高不下的原因之一。而在日本，如果不易上涨房租出现动摇，有可能成为物价上涨的新驱动力。

      日本经济新闻（中文版：日经中文网）大岛有美子