NIKKEI——日本经济新闻中文版

      日本国土交通省日前发布的截至2023年1月的公示地价显示，由于经济从新冠疫情中重启，人流回归城市中心，东京、名古屋、大阪三大都市圈的商业用地价格上涨。此外，由于历史性的日元贬值，海外资金也流入日本不动产，成为推高地价的因素。但是，目前由于美国地方银行破产等影响，金融市场的未来不确定性加剧。海外投资者对日本的不动产投资正变得谨慎。

      “在公司内部的全球会议上，经常需要去强调和解释日本的不动产仍可买入”，一家美资基金的日本负责人感受到了变化，以前是“东京23区之内要立即买入”。

      不动产服务商世邦魏理仕(CBRE)的数据显示，2022年全年海外投资者对日本不动产的投资额达到约1.35万亿日元，同比增长12% 。不过，如果仅限于10～12月，则同比减少了42%，踩下了刹车。

      避免投资的分布不均

      三菱UFJ信托银行2023年1月的调查显示，对日本国内不动产的投资意愿“强和略强”的海外投资者回答比例较1年前下降33个百分点，降至48%。这是自2013年以来首次跌破5成。

      德意志资产管理公司的小夫孝一郎指出，以美欧投资者为中心，“分母效应”正在成为不动产投资的制约。分母效应指的是，当特定资产占投资资产整体的比例过大时、通过减少对该领域的投资或出售资产、调整至事先确定的比例的行为。也就是说，如果2022年率先被抛售的股票等的价格不回升，就很难投资不动产。

东京的住宅楼

      此外，对全球经济衰退风险的警惕也在提高。货币紧缩的副作用令金融系统出现动荡，例如美国硅谷银行破产等。越来越多的观点认为，如果银行缩减贷款规模，经济将超预期下滑，不动产需求也将随之放缓。

      日生基础研究所对业内人士的调查显示，认为东京不动产价格在2023年之前触顶的回答合计达到82% 。如果推高地价的海外资金流入减少，地价将难以进一步上涨。

      日本银行的政策也成为焦点

      日本不动产的投资价值相对而言仍然很大。德意志资产管理公司的数据显示，从年租金收入除以买入价得出的投资回报率与长期利率之差(收益差)来看，截至2022年底东京的办公楼仍超过2% 。同样位于亚太地区、容易拿来比较的悉尼则是负0.3%，处于负收益状态。

      不过，这是因为日本央行一直采取使长期利率处于低位的政策。将于4月就任的新总裁植田和男提及压低利率的副作用。海外投资者不得不将日本央行的政策调整视为风险。