NIKKEI——日本经济新闻中文版

       而在2015年中期至今的本轮周期中，各线城市的房价变动，呈现出与前三轮极为不同的特征：首先，在本轮上涨过程中，部分二线城市的房价涨幅（例如所谓的二线城市四小龙：合肥、南京、厦门、苏州），甚至超过了一线城市中的北京、上海与广州；其次，在本轮周期中，各线城市内部的房价涨幅也明显拉大。例如，本轮深圳的房价涨幅，就显著超过了北京、上海与广州，而上述二线城市四小龙的房价涨幅，也显著超过了其他二线城市；再次，迄今为止，一线城市房价增速已经回落，而三线城市房价增速仍在上升，说明各线城市之间房价变动的同步性显著削弱了。

       研究者总是热衷于寻找资产价格变动的先行指标，因为一旦确认了先行指标，就可以根据先行指标的变化来预测资产价格的走势。我们的研究发现，房地产信贷增速、贷款利率变动基本上是房地产周期的同步指标，而广义货币M2则是中国房地产周期的先行指标。一般而言，M2增速变动将会领先房地产周期变动两个季度左右。考虑到本轮M2增速的顶部出现在2016年1月，且从2017年5月起，M2增速已经连续4个月低于10%，这就意味着在今年年底明年年初，中国房地产市场将会遭遇更为明显的下行压力。

       从更长期、更深层次的力量来看，金融周期的变动将会深刻影响房地产等资产价格的变化。金融周期的长度一般为10余年，要比经济周期更长。我们的估算表明，中国本轮的金融周期始于2009年第二季度（谷底），目前基本上处于波峰水平（这意味着本轮金融周期上行过程大约八年左右）。这就意味着从现在起，中国金融周期将会掉头向下，而且持续时间很长。从这一角度来看，中国房地产市场最好的时间已经过去了。未来一段时间，房地产自身周期下行，将与金融周期下行相互叠加，引发更大的调整压力。对此，我们应提前做好准备。

  （作者为中国社科院世经政所研究员、平安证券首席经济学家 ，本文仅代表作者个人观点）