NIKKEI——日本经济新闻中文版

      伴百江： 自新冠疫情以来，美国最大的房地产并购（合并和收购）交易吸引了投资者的注意。在纽约拥有最大办公物业的房地产投资信托基金（REIT）SL格林不动产，最近将其在曼哈顿主干道公园大道上的一栋优质办公大楼的49.9%权益出售给了日本的房地产开发商MORI TRUST的美国子公司。

      MORI TRUST对该物业的投资约为10.5亿美元，也就意味着整个办公楼的价值约为20亿美元。该建筑于2017年被中国投资者海航集团以22亿美元收购。将纽约商业地产市场峰顶期的购买价格与目前出售给MORI TRUST的价格相比较，与整个商业地产市场的价格下降速度相比，该大楼的价值只下降了一点。 出于这个原因，市场人士越来越多地认为，SL格林不动产的交易是以非常有利的条件执行的。

MORI TRUST收购49.9%股份的曼哈顿的办公楼

      SL格林不动产和其他办公房地产投资信托基金一样，受到了市场利率快速上升的冲击，导致物业投资回报率相对下降，现金流流失。 该公司去年12月宣布削减约13%的股息。 2020年2月，就在疫情大流行之前，股价在100多美元，但到今年5月下旬，股价跌至20多美元，是投资者卖空头寸最多的房地产投资信托基金之一。6月26日和27日，SL格林不动产的股价在有关MORI TRUST收购的报道后两天内总共跳涨了30%。

      这就是为什么MORI TRUST的收购对投资者来说是令人惊讶的好消息。该物业地理位置优越，可直达纽约交通枢纽的中央火车站，而且MORI TRUST计划在2025年前对该建筑进行大规模整修，包括增设屋顶酒吧和健身俱乐部。对老建筑进行增值，并吸引有潜力租户的能力也被认为是支持高价收购的原因。

      海航集团是中国外向型并购的领导者，在2021年破产。根据美国研究公司MSCI的房地产首席经济学家吉姆-科斯特洛的说法, , 海航集团由于破产后出售财产，该建筑于2022年9月以约19亿美元的价格（包括债务）出售给了SL格林不动产。

      中国的资金从2016年左右开始迅速流入美国商业房地产市场，在“中国当局收紧了投资限制，以遏制人民币贬值，减少企业债务”（科斯特洛）的触发下，于2018年左右开始抛售房产。在房地产市场高峰期买入的中国投资者被迫出售，甚至出现亏损。

      1989年伴随日本资金购买了美国文化象征性建筑的洛克菲勒中心，日本资金成为威胁，当时的房地产市场也处于峰顶。

      MORI TRUST在疫情之后进入美国陷入苦境的商业地产，其收购行为与20世纪80年代的日本资金、2015年前后的中国资金在峰顶时期进入不同。这次日本资金能成为挣扎中的美国商业地产市场的救世主吗？

  本文作者为日本经济新闻（中文网：日经中文网） 纽约 伴百江