NIKKEI——日本经济新闻中文版

      日经中文网特约撰稿人 刘黎儿:日元暴跌，华人朋友流行买日本房地产，日本房地产因人口减少、空屋率超高，加上供过于求这三大要素，外加折旧很厉害，以及房租开始下跌，投资房地产逐渐无利可图，许多外资从去年下半年开始从日本房地产抽退，种种迹象显示前瞻不乐观，但许多华人朋友来日本看房子后很难抵挡诱惑，异口同声说：「实在太便宜了！这么便宜，不买可惜！」看来日本房子真的是很诱人的小恶魔，不过一旦上钩，很可能被套牢。

      许多华人朋友跟我说：「我只要花二、三千万台币，就能在东京皇宫附近买个塔楼大厦的高层房子，眺望风景好，天气好的时候还能看到富士山，此时边泡杯茶喝，多好呀！」我会告诉他们：「如果你是买了房，来泡茶看富士山的话，那当然很不错，但别想会赚钱！」因为日本房子跟华人圈的房子很不同，买了，要不赔钱不容易，日本泡沫经济崩溃至今，我还没听过在日本买房发财的人，不论是我自己，或我的日本朋友们都因买房或盖房而赔钱。

      房地产原本就应该是为了居住而存在，尤其日本房产神话已经崩溃了，若是买来自己住或来日本旅游、出差时使用，那还满不错的，若来投资，则多多考虑才好。

      日本最近几年，东京等都会房地产靠华人抢购而撑住了行情，来日本抢购房产的人之中，不少是在上海股市等发了财的中国人，在日本大量囤房，许多人后继无力，被迫求售。

      更值得注意的是许多抢购日本房地产的海外金主，已经开始大举抛售，卖的已经超过买的了，开始遁逃了；虽然2014年下半年外国资金的确买的很凶悍，尤其华人，根据仲量联行(JLL)调查显示，外国人取得东京房地産的比例，2014年的第一季达到19%，其后更冲破20%大关。

      但是另一方面，海外金主，大买之外更是大卖，尤其2014年下半年是卖比买多了1300亿日圆，卖超金额非常惊人，为什么外资会争相跑路呢？

      投资房地产，一般认为房租等的收入，至少要有3.5%才伐算，许多华人投资日本房子是期待房租收入，认为日本至少有房价的4%-5% ，而上海、香港等只有1%－2%，但是到了今年４月，投资日本房子的利润只有3.5%，早已进入危险水域，不值得投资了；许多外国人领悟了日本房产惊人的折旧率，而且持有成本非常高，管理修缮费、税金、管理经费等，加上从今年５月起攀升６倍的空屋税等，日本房产注定是赔钱货，因此许多外资去年下半年就开始抛售了。

      此外，现在东京房子相对于台北、香港、上海等虽然便宜，但以日本房地产本身而言，东京等大都会的房地产都涨到顶了。

      这是日本房地产业界社会公开的祕密，专做华人採购日本房产的业者当然不会不知道，却不会说的；有位在东京接待台湾贵妇房地採购团的业务员，当着客人的面，很老实地对我说：「我原本自己也想买一户， 现在确信日本房地产买不得，已打消念头了！」虽然许多贵妇亲耳听到了，还是照买，理由很多，像「她在东京有房子，我也想要有！」「东京房子真够便宜，不买受不了！」

      许多台湾人或香港人、中国人、新加坡人等都以为房子「是只有涨多涨少的玩意」从来也没想过房子是会有折旧的，尤其日本房子「是只有跌少跌多的玩意」；
尤其日本房租下跌，小恶魔魅力逐渐消失，太过后知后觉的人，会被套牢而无法脱身。

      房子没人住，是不可能涨的，股市裡常说「有量才有价」，有人气才能支撑价格，没人气就糟了，房市也是如此，尤其从基本面来看，日本更是如此，不仅日本，房地产将是下一个全球修正标，其他华人地区也不例外，像台北的房屋今年第二季跌了６％，那只是开始，台湾的报导说是「大跌」，那是太过乐观了，囤房的人要小心了，若不趁大崩盘前脱手，就来不及了。

刘黎儿　简历
旅居日本的资深媒体人与知名作家。台湾大学历史系，后进入台大历史所，1982年赴日，曾担任《中国时报》驻日特派员、东京支局长，现为专职作家，在多家报纸杂志如《苹果日报》、《自由时报》、《今周刊》等撰写专栏；书写对象包括日本政经社会议题、都会两性关係、职场文化及生活文化的观察与解析乃至文学评论等，相关书籍３５册；小说则有「棋神物语」等。

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