眼下，资金正在流入全球房地产投资信托（REIT）。全球REIT总市值达到2.5万亿美元，创出历史新高。美国的新冠病毒疫苗接种取得进展，人员流动呈现出恢复趋势，商业设施和写字楼等此前被推销领域的REIT触底反弹。以数据中心为代表的增长领域也在继续获得资金。但另一方面，如果为了应对通货膨胀而继续上调利率，造成利率大幅上升的话，投资者将面临不得不降低REIT估价的风险。

          

   

      QUICK FactSet的统计显示，截至12月9日，全球REIT总市值达到2万5438亿美元，比2019年底的水平高出近两成。REIT价格曾在2020年春季新冠疫情发生后，因房地产市场行情堪忧而一度陷入低迷，但从去年底开始进入恢复局面。

     

      其中，资金流入明显的是拥有全球最大REIT市场的北美。总市值已经比2019年底的水平高出25％。2021年，美国REIT中总市值最大的住宅REIT的价格上涨46％，写字楼REIT和酒店REIT分别上涨13％和6％，资金正在回流至受新冠打击较大的领域。

    

美国的商业设施（肯塔基州，REUTERS）

  

      美国还有一个优势是房产分散在物流及数据中心等增长领域。数据中心等的REIT在新冠疫情下也保持坚挺，2020年和2021年资金持续流入。

 

      另一方面，包括日本在内的亚洲REIT增长相对缓慢。背景是各地区的通货膨胀预期存在差异。以租金收入为收益来源的REIT被认为即使在通货膨胀下也有望稳定扩大收益，但像日本那样，如果物价上涨缓慢，也很难指望租金上涨。因此，也有看法认为“东证REIT指数要想恢复到2019年底的水平要等到明年年底”（摩根士丹利MUFG证券的分析师竹村淳郎）。

  

      中国的房地产行情的不确定性也是投资者暂缓购买亚洲REIT的一大原因。三井住友德思资产管理的首席基金经理秋山悦朗指出“虽然香港和新加坡的亚洲REIT的收益环境良好，但不适合冒险”。

  

      有很多人认为2022年以后资金仍会流入REIT。日本日生资管(Nissay Asset Management)首席投资组合经理各务圭指出“随着经济活动重启，办公楼及其周边的餐厅等商业设施的空置率有望降低”。美国REIT的分红率近3％，依然高于美国国债的利息，仍对投资者有吸引力。

       

   

      由于REIT大多是购买地产的借款，因此利息猛涨的可能性较小。在筹资方面，富达投资(Fidelity)宏观策略师重见吉德表示“金融危机以后，美国的REIT正在降低负债率及延长公司债务年限，没有以前那么不好的影响”。

  

      不过，如果利率上升，根据来自租金的未来现金流计算的REIT的现有价值就会下降，因此仍存在投资价值减弱的风险。

   

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