外资基金相继进入日本的房地产市场。英国大型资产管理公司安本标准投资管理（ASI）将设立专门部门，开发面向老年人的住宅等。美国私募股权投资公司科尔伯格-克拉维斯-罗伯茨（Kohlberg Kravis Roberts，KKR）将实施与私募股权（PE）相结合的房地产投资。日本实行超低利率，考虑利息负担的投资收益率在全球属于较高水平，外资基金认为有利可图。估计新投资资金的涌入将导致日本房地产市场进一步过热。

     

　　   

　　安本标准投资管理以股票管理而闻名，该公司以欧洲为中心开展房地产投资，房地产相关投资管理资产在全球达到6万亿日元左右。最近该公司在日本完成了开展房地产基金业务所必须的手续。同时还与2月收购的香港房地产基金Orion Partners的日本团队整合，将正式进军日本的房地产投资领域。

   　

　　首先，计划2019年内面向老年人住宅投资。由于日本人口老龄化，预计将获得稳定的客户群体，此外还考虑收购既存房产和开发新楼盘。另外，安本标准投资管理6月还与三井住友信托银行共同成立了投资租赁住宅的基金，预计基金规模最高将达1000亿日元。

  　　

　　KKR将从大型房地产基金招募专业人才，今年夏季正式在日本启动房地产投资业务。作为私募股权投资的一环，该公司此前也持续出售接受其出资的企业的闲置房地产。KKR今后将设立独立的房地产部门，先通过再开发提高房地产价值，然后再出售。该公司的投资负责人平元大介表示，“将活用企业投资的丰富信息，以独到视角进行投资”。

 

东京市中心的楼群

    　　

　　在亚洲，最近几年KKR一直在香港和韩国等地开展大型房地产投资。在日本，除了写字楼和住宅等常规房地产投资外，还瞄准大型企业的房地产子公司进行投资。据称KKR的资金实力雄厚，能够投资1000亿日元规模的大型项目。

           

　　在全球范围内，房地产交易价格持续保持高水平。大型房地产服务企业仲量联行（JLL）的数据显示，2019年4～6月的成交额（速报值）达1740亿美元，比上季度增加4%。在中美贸易摩擦等因素导致经济前景不确定性增强的背景下，由于收益稳定以及收益率较高，房地产业务备受关注。

   

      　　

　　美国联邦储备委员会（FRB）7月底时隔10年半实施降息，利率上升的可能性较弱，这也推高了房地产投资。

 

  　　

　　在主要国家中，央行（日本银行）推行负利率政策的日本备受关注。即使表面上的投资收益率降低，如果筹资时的利率低，则容易获得利润。据仲量联行计算，东京主要写字楼的投资收益率与长期利率之差为2.9%。与2.5%左右的伦敦和1%的纽约相比依然处于较高水平。虽然当前日元升值使得以美元计价的收购价格上升，但是海外企业似乎要在中长期内寻找良机。

  　　

　　此外，日本企业出售物业的行动扩大也吸引海外基金关注。武田药品工业3月以约500亿日元的价格，把包括大阪总部大楼在内的21处资产出售给美国GreenOak。武田因收购爱尔兰制药企业夏尔而出现债务膨胀，把出售物业获得的资金用于压缩债务。

 　　

　　7月，日本烟草产业（JT）公布了出售东京都港区的总部大楼的方针。预计金额将超过1000亿日元，多家基金显示出兴趣。

      

多家房地产基金对日本烟草产业决定出售的总部大楼显示出兴趣（东京港区）

 　　　   

　　在海外企业的对日投资方面，2017年底全球最大级主权基金挪威政府养老金基金打包收购了东京市中心的5栋商业大楼。2018年势头暂歇，不过2019年7月美国黑石集团以超过1000亿日元的价格收购日本国内的物流设施，交易再次活跃起来。

 　　

　　不过，目前日本房地产价格处于高位。据大和不动产鉴定株式会社统计，截至2019年4～6月，东京市中心的主要写字楼每3.3平米的均价达1008万日元（约合人民币67.31万元），创下2008年雷曼危机之前以来的最高水平。有声音担忧，如果有新的外资基金进入市场，充裕的资金持续流入，“高位接盘”的风险也将增加。

 　　　　

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