日本住宅楼销售持续保持良好势头。7月份日本东京及周边地区住宅楼上市量比去年同月大幅增长31.6％。东京圈新建项目上市套数今年有望达到6年来的最高水平。但雷曼危机后的销售大幅减少仍记忆犹新，不少开发商着力继续减少库存，而对本年度下半年以后大幅增加供给持谨慎态度。如果秋季以后住宅楼需求仍保持强劲，将可能出现供不应求的状况。

东京都中央区的样板房

　 日本不动产经济研究所近日发布的数据显示，今年7月东京及周边地区新建住宅楼上市套数比去年同月增长31.6％，达到5306套。连续3个月同比超过去年。而签约率也达到81.6％，远远高于判断走势是否良好的70%的基准。

     购买意愿强烈

　 目前，消费者购买住宅楼的意愿非常强烈。7月下旬，东京一处备受关注的住宅楼开售。该住宅楼是东京一流地段江东区丰洲的在建项目“SKYZ TOWER＆GARDEN”（地上44层，总套数为1110套）为例，平均价格为5500万日元（约合人民币349万元，使用面积约74.5平方米），虽然价格不菲，但看房者在近3个月里超过2500组。

　 日本长谷urbest公司每个季度实施的“意识指数调查”显示，认为目前适宜购房的“有购买意向指数”在4月为16.0，高于2007年3月创出的13.3。

　 但是，日本开发商并未放弃谨慎的态度。一家大型开发商的负责人说：“目前并没有销售旺季的气氛，土地市场依然平静”。去年发售了6181套、居行业首位的野村不动产计划在2015财年（截至2016年3月）之前将年发售套数增加至7千套。不过，这个数字包括独栋住宅在内，如果单独计算住宅楼的话，则基本与去年持平。而行业第3位的三菱地所Residence计划比上一财年增长1成，达到5500套。该公司社长小野真路表示“今后将维持现有增长速度”。

　 从实际情况看，截至7月底，东京及周边地区住宅楼库存为4247套，作为7月单月数据创1990年以来最低水平。

     一朝被蛇咬

　 对于日本房地产行业来说，5年前的痛苦记忆犹存。自2000年代前半期起，当时日本投资热潮导致城市地价上涨。加之钢材供求紧张，建筑成本持续上升，导致房价一涨再涨。但是，2008年的雷曼危机后顾客减少，库存迅速出现膨胀。

　 2008年底，东京及周边地区的住宅楼库存比上一年底同比增长15％，达到1万2427套。在此背景下，甚至出现了新商业模式，从开发商手中廉价收购并重新出售库存楼盘。这些业者一般以库存楼盘原价的40～50％收购，再在原价基础上折扣20～30％后出售。这在减少库存方面曾起到一定作用，但引起了市场的价格崩盘。

　 各住宅楼开发商对目前的需求走强表示欢迎，但另一方面，也觉得花费5年时间终于将库存降到了目前水平，因此不希望再出现此前的情况。与此同时，更令各开发商担心的是由于明年日本要进行消费税增税，担心政策实施前出现的跟风购买可能导致增税实施后销售大幅下滑。现行消费税率的适用期限截至明年3月底。因此，之后以后交付的住宅楼很可能出现下滑。

　 另一方面，由于住宅贷款利率和住宅楼价格走高预期强烈，消费者的购买意愿在入秋以后也可能不会减弱。根据需求的强劲程度，在明年3月底之前可能出现供不应求的情况。

     本文作者为日本经济新闻（中文版：日经中文网） 编辑委员 安西巧
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